📊 حساب معدل الرسملة (Cap Rate)
معدل الرسملة (Cap Rate) = (صافي الدخل التشغيلي السنوي ÷ قيمة العقار) × 100. صافي الدخل التشغيلي = الإيجار السنوي − مصاريف التشغيل (دون أقساط التمويل). لعقار بمليون ريال بصافي دخل تشغيلي 70,000 ريال، معدل الرسملة 7%. يُستخدم لمقارنة العقارات الاستثمارية بمعزل عن طريقة تمويلها.
جدول توضيحي
على عقار بقيمة 1,000,000 ريال
| الإيجار السنوي | العائد الإجمالي |
|---|---|
| 40,000 ريال | 4% |
| 50,000 ريال | 5% |
| 60,000 ريال | 6% |
| 70,000 ريال | 7% |
| 80,000 ريال | 8% |
| 90,000 ريال | 9% |
تقديرات للتوضيح بناءً على النسب الشائعة في السعودية؛ قد تتغيّر الأنظمة والرسوم — تحقّق من المصدر الرسمي (زاتكا / الجهة الممولة) قبل أي صفقة.
لماذا يستثني التمويل؟
معدل الرسملة يقيس أداء العقار نفسه كأصل، لذا يحسب الدخل قبل أقساط التمويل والضرائب الشخصية. هذا يجعله أداة عادلة لمقارنة عقارين بغضّ النظر عن أن أحدهما ممَوَّل والآخر نقدي.
Cap Rate مقابل العائد الإيجاري
العائد الإيجاري الإجمالي يستخدم الإيجار الكامل، بينما معدل الرسملة يستخدم صافي الدخل التشغيلي (بعد المصاريف)، فهو أقرب للواقع. معدل رسملة أعلى = عائد أعلى لكن غالباً مخاطرة أو موقع أقل جودة.
نصائح عملية
- استخدم صافي الدخل التشغيلي لا الإيجار الكامل.
- قارن معدل الرسملة بين عقارات ومناطق متشابهة.
- المعدل الأعلى قد يعني مخاطرة أعلى — افحص الموقع والجودة.
- لا يشمل المعدل ارتفاع القيمة أو أثر التمويل.
حاسبات عقارية مرتبطة
أسئلة شائعة
ما معدل الرسملة؟
نسبة تقيس ربحية العقار = (صافي الدخل التشغيلي السنوي ÷ قيمة العقار) × 100، مستقلة عن التمويل.
ما الفرق بين Cap Rate والعائد الإيجاري؟
العائد الإيجاري يستخدم الإيجار الكامل، ومعدل الرسملة يستخدم صافي الدخل التشغيلي بعد المصاريف فهو أدقّ.
ما معدل الرسملة الجيد؟
يختلف بالسوق؛ 6–8% شائع، والأعلى قد يعني مخاطرة أو موقعاً أقل جودة.
هل يشمل أقساط التمويل؟
لا، يُحسب قبل التمويل ليقيس أداء العقار كأصل بمعزل عن طريقة شرائه.
كم معدل رسملة عقار بمليون بصافي 70 ألف؟
70,000 ÷ 1,000,000 × 100 = 7%. انظر الجدول أدناه لقيم أخرى.
هل المعدل الأعلى دائماً أفضل؟
ليس دائماً؛ قد يعكس مخاطرة أو موقعاً أضعف. وازن بين العائد والجودة واحتمال ارتفاع القيمة.