حاسبة العائد العقاري تساعدك على تقييم الجدوى الاستثمارية لأي عقار في السعودية: من العائد الإيجاري الصافي والإجمالي، إلى العائد على رأس المال (Cash-on-Cash)، والإجمالي بعد التقدر في القيمة على المدى البعيد.
الفرق بين العائد الإيجاري الإجمالي والصافي
العائد الإجمالي يُحسب بقسمة الإيجار السنوي على سعر العقار. لكنه يُضلل إذا أُخذ وحده. العائد الصافي يطرح المصاريف الحقيقية: الصيانة (1.5–2% من قيمة العقار سنوياً في المتوسط)، إدارة الوحدة (8–10% من الإيجار للشركات المتخصصة)، فترات الشاغر (5–10% من الإيجار المحتمل)، والتأمين. عقار بـ 1,000,000 ريال وإيجار 60,000 ريال سنوياً = 6% إجمالي. بعد خصم 15,000 ريال مصاريف = 4.5% صافي. الفرق 1.5% يمثل 15,000 ريال سنوياً — لا يمكن تجاهله.
العائد على رأس المال (Cash-on-Cash): المقياس الحقيقي للمستثمر
إذا اشتريت عقاراً بمليون ريال بدفعة أولى 30% (300,000 ريال) ورسوم تسجيل 5% (50,000 ريال)، فرأس مالك المستثمر الفعلي 350,000 ريال. عائد الإيجار الصافي 45,000 ريال سنوياً ÷ 350,000 = 12.9% Cash-on-Cash. هذا أعلى بكثير من 4.5% صافي على القيمة الكاملة — لأن التمويل العقاري يُعظم العائد على رأس المال (Leverage). هذا المقياس هو الأهم لمن يستخدم التمويل.
هل التقدر في قيمة العقار يعوض انخفاض العائد الإيجاري؟
الرياض شهدت تقدراً في قيمة العقارات يتراوح بين 3–8% سنوياً في الفترة 2020–2024 مدفوعاً بالنمو السكاني وإصلاحات رؤية 2030. عقار بـ 1,000,000 ريال بتقدر 5% سنوياً يصل إلى 1,629,000 ريال بعد 10 سنوات — ربح رأس مال 629,000 ريال إضافة إلى إجمالي الإيجار الصافي. لكن التقدر غير مضمون وليس موحداً بين الأحياء. أحياء وسط الرياض كانت أعلى أداءً من أحياء الأطراف. دائماً احسب السيناريوهين: بالتقدر التاريخي وبدونه.